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屯昌农业网 2023-04-12 17:54:07

市场化租金是分辨真伪业态创新的照妖镜

市场化租金是分辨真伪业态创新的照妖镜

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核心提示:在中国房地产进入存量时代的城市更新浪潮下,一方面不断有所谓的低效资产被挖掘出来,而另一方面许多传统物业亟待新的业态拯救,加上政策和新消费浪潮的双重加持,各种业态创新悄然兴起,不仅在资亨利马唐产市场上刮起一阵阵旋风,甚至也引起了资本市场的广泛关注。众创空间、长租公寓、民宿、电商产业园、健康综合体、种植空间、儿

在中国房地产进入存量时代的城市更新浪潮下,一方面不断有所谓的低效资产被挖掘出来,而另一方面许多传统物业亟待新的业态拯救,加上政策和新消费浪潮的双重加持,各种业态创新悄然兴起,不仅在资产市场上刮起一阵阵旋风,甚至也引起了资本市场的广泛关注。

众创空间、长租公寓、民宿、电商产业园、健康综合体、种植空间、儿童体验馆、运动体验中心 这些新兴业态可以罗列很多,参与其中的不乏大V和产业明星,不少领域也相继成为资本蜂拥投资的风口。然而,与聚光灯下无限风光相比,背后的一些有意思的现象却让人错愕不已,深感创新是一个大框,里面也装着不少烂苹果。

现象一:几乎所有的众创空间都将产业服务和投资作为未来的盈利模式,然而相当数量的空间却几乎完全是依靠政府各类补贴(包括租金的减免和大额补贴)来维系,一旦补贴不继,未来的那些关于产业培育孵化的愿景就只能变成永远不能抵达的彼岸。在现实中,很多招不了商的写字楼都摇身变作了各种创业空间,先拿点政府的补贴再说。

现象二:长租公寓两级分化,狂飙扩张的一类其实并不赚钱,不断高企的租金成本吃掉了利润,不惜代价扩张的理由据说是为了成为市场最后的 剩者 ,扩张的子弹则全部来自于股东(包括资本投资人)的慷慨解囊。有人当年用懵眼狂奔形容乐视的扩张,套用在那些快速扩张的长租公寓身上似乎也恰如其分。另一类稳健发展追求单店收益的长租公寓则面临着成长的瓶颈,而产生瓶颈的核心原因是,难以找到低租金的物业,某知名品牌的长租公寓创始人曾经私下抱怨,很多物业没有谈下来不是毛玉山竹因为同行抬高租金,而是被月子中心、美容院等高租金业态直接截胡,他们大幅抬高了业主们的租金预期。

现象三:被全国列为民宿圣地的莫干山,民宿业开始走下坡,除了洽草属少数名声显赫的民宿,相当数量的民宿陷入同质化竞争,不得不面临着市场下滑租金上涨的双重压力。几乎在同时,丽江、芙蓉等地的客栈、民宿老板纷纷畏于高租金而大面积转场,大理则将租用宅基地的全部客栈关停。这些位于知名景区或休闲胜地的民宿曾经凭借个性化的设计以及良好的外部环境创造了斐然的经营业绩,然而,这些都不足以抵挡大体量的同质化竞争(依托同一外部环境,个性化设计同样出色)和高昂的租金成本的双面夹击。

现象四:儿童少年的教育已经成为刚需,有朋友开始做教育综合体。逻辑非常清晰:在集中的空间上搭建教育平台,利用空间的聚集、统一的营销和管理提升个体的品牌形象和质量保障,并降低其成本。但是我仔细分析了其收入成本结构后却发现,由于小孩前来进行课外教育的时间是有限的,这种模式的坪效是有限的,财务模型很漂亮只是因为首个项目的租金低廉诱人而已,可是谁能保障下一个项目还能有如此低廉的租金,谁又能保障本项目的租金不再上涨呢?

总结起来,这些新兴业态兴起背后的支撑无非四条:

投政策所好,拿政策红利,靠政府补贴生存;

投资本所好,讲轻资产模式未来上市的故事,依靠资本输血扩张发展;

平台化思维,通过对平台上的客户/流量的投资、深度服务等方式长期获利;

基于消费升级的新零售概念,制造新场景,用O2O去更好满足消费者升级后的新需求。

这四条支撑有一个共同点是未来均具有较大的不确定性,政策和投资的风口经常在改变,平台化后的获利周期较长,美好的未来有多远?没人能给出确定的答案,关于面向未来的新零售,由于人的偏好是最变幻莫测的,所以也同样需要时间去证明或者证伪,有多少消费场景能够经受时间的考验同样存在巨大的不确定性。然而,对于出租物业的业主来说,需要的是确定性的当期租金而非充满想象空间却不确定的未来。咄咄1次可加工两个试样缺口逼人的市场化租金(租金过高扼杀现代消费催生未来汽车概念产业是另外一个话题)像是分辨真伪的照妖镜,有多少业态创新能扛得住,时间将揭缘毛薹草示一切。

笔者并非全面否定这些业态创新,事实上,对其中的一些创新我也很看好并或多或少参与其中,前面的分析希望是一个提醒:站在资产端的角度,重要的是两个方面:一是能否达到更高的坪效从而实现更高的租金,成为更叫好的业态,二是能否带来更多的人流,能够带动其它空间的坪效,成为叫座的业态。叫好又叫座是最好的,如果二者不能得兼至少要满足其中一条。如果要加入一个限定词的话,那么就是当期或者短期,换言之,资产端给予创新试错的时间很短暂。

这意味着任何业态创新需要考虑以下的关键词:

1、成本。如果没有创造超额价值的高超能力,任何高成本对于投资来说都是灾难,即使如安缦这样的好度假产品,也因为成本控制的困难而使投资变得无利可图

2、客单价。这个不用说了,是收入的核心来源,无论是线下或者线上+线下。

3、转化率。这是社区化平台化时(3)、实验可选择应力-应变、力-伸长、力-时间、强度-时间等多种曲线代人们不得不关注的话题。很多场子很热难,人流量很大,但是转化为消费的有效人流却未必大。

4、有效营业时间。一个店铺的收入=有效营业时间*单位时间人流量*转化率*客单价,前面提到的面相K12教育的教育综合体如果只能面相放学后的学生,其营业时间就大打折扣了。还有很多商业因为气候的原因导致有效营业时间不足,这既是问题同时也是机会。

5、迭代。人性的多变要求TO C的经营业态也必须不断创新优化去适应客户的需求。传统的民宿产品靠的是外环境和内部设计感,未来是不是应该再增加文化体验呢,这方面台湾日本的民宿有很多值得我们借鉴的地方。

6、强运营。再好的创新如果没有客流,没有迭代,没有成本控制,没有好的服务品质都是枉然,而做好这些需要强大的运营,标准化兼具柔性的运营体系和服务标准。

面对充满未知和无限可能的未来,创新机会无限,然而地产作为商业业态的载体提供服务和体验的空间并未改变,商业地产的核心商业逻辑并未改变。如何应对充分竞争的市场化租金,所有创新都需要交出答案。

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